家装二手房装修前的原有装修拆除注意事项

很多人收完二手房第一件事就是联系工人进场砸墙，砸完才发现打穿了埋在墙里的主水管泡坏楼下吊顶，碰了承重墙被邻居投诉要求整改，额外花的维修费比整个拆除预算高两三倍。二手房拆除看起来是体力活，实则是藏了很多细节的技术活，很多前期没注意的小疏漏，后期都会变成要多掏钱的大麻烦。

一、拆前先核实房屋原始结构，别盲目动工

多数二手房业主手里只有中介给的平面户型图，没有房屋原始竣工图纸，很难分辨墙体的实际属性。90年代的单位房、2000年初的商品房多数是砖混结构，除了图纸明确标注的承重墙，厚度超过24cm的砖墙通常都承担了上层的重量，不能随便拆改。不少业主嫌客厅阳台之间的配重墙占空间，直接整面拆除，很容易出现阳台下沉、墙体开裂的隐患。拆前可以先去住建部门申请调阅房屋原始结构档案，确认所有待拆除的墙体都不在承重构件范围内，同时核对墙体内部是否埋有主电源线、燃气主管道、供热主管线，不要上来就直接用电镐扫墙面。涉及墙体拆改、燃气、供热管线改动的操作，建议在施工前咨询当地有资质的专业人员。

二、提前和物业完成报备，规避后续纠纷

不少业主觉得报备物业就是走流程，嫌麻烦直接跳过，实际上物业存档的原始竣工图，是普通业主能拿到的最准的房屋结构参考资料。多数小区对拆除的范围有明确规定，比如不能改动外立面的窗户位置、不能拆除外墙保温层，部分有集中供暖的老小区，私自拆除原有供暖设施会被停止供热。之前接触过一个案例，业主没报备就拆了阳台的半截配重墙，物业巡查发现后直接扣了全部3000元装修押金，还要求业主找结构加固公司出方案整改，前前后后多花了近2万元。报备的时候顺便问清楚小区指定的建筑垃圾堆放点，避免清运的时候乱堆占用消防通道，被物业或者城管部门处罚。

三、不同空间拆除要对应不同操作标准

不少工人图省事，拆瓷砖只撬掉表面的釉面层，残留厚厚的旧水泥砂浆层，后续直接铺新砖很容易出现空鼓、起翘。不同区域的拆除验收，有几个通用的核对标准，参考下表：

拆除老房的定制衣柜、旧木作的时候，顺便查看内部有没有残留的白蚁巢穴，有相关痕迹要先做消杀再进行下一步施工，避免隐患遗留。如果原有墙面的大白层已经出现大面积起壳脱落，要把基层全部铲掉，不要只在表层重新批刮腻子，后期很容易整片脱落。

四、重点保护原有管线，避免伤及公共设施

二手房的原有管线大多埋在表层装修下面，很多工人开工前不核对管线走向，很容易把隔壁邻居的入户电线、整层共用的下水主管道打断，最后要承担整层的管线维修费用。开工前先把自家的水、电、燃气总阀全部关闭，所有裸露出来的管线开口，都用专用堵头封死，避免后续水泥渣、建筑垃圾掉进去造成堵塞。尤其是房龄超过20年的老房子，很多下水管是镀锌铁管，管壁已经锈蚀变薄，拆地面的时候不要用重锤直接敲击管道周边的地面，很容易直接敲穿管道，漏出来的污水泡坏楼下的天花板。如果涉及公共管线的改动，建议在施工前咨询当地有资质的专业人员。

五、理清拆除收费明细，避免后期隐形消费

不少业主找拆除工人只报了总拆除面积，没列具体的拆除项目，施工到一半工人才说铲保温层、拆旧吊顶、拆除旧铝合金门窗全部要额外加钱，最后总花费比初始报价高了近一倍。签拆除协议之前，先把所有要拆除的项目逐一列出来，包括后期的垃圾下楼、清运到指定消纳点的费用，尽量约定为包干价，避免中途加价。目前市场上的拆除费用，通常按实际拆除面积核算，砖混结构的房屋拆除单价会比现浇结构的略高，因为老房墙体更厚，拆除工时更长。清运建筑垃圾的时候，不要图便宜找没有资质的零散运输车辆，不少城市对建筑垃圾的运输路线、倾倒点位有明确规定，随意乱倒很容易被城管部门追责，多数情况下相关处罚会由房屋业主承担。

二手房拆除不是拆得越干净越好，进场拆除之前可以先给原有水电做个打压、通电测试，如果管线状态完好完全可以保留，不用全部换新。做好前期的核对和规划，拆除过程不用赶工，每拆完一个区域就核对一遍状态，能避开绝大多数拆除环节的常见问题，省下来的预算可以放到后续的硬装或者软装环节。